Buổi chiều Sài Gòn, gió lùa qua con đường Kiều Đàm, tôi ghé qua một công trình mới xây. Không phải kiểu nhà phố hào nhoáng, cũng không phải căn hộ cao cấp view sông, mà là một building CHDV (cho thuê dịch vụ) 5 tầng, trông khá chỉn chu.
Nói thật là, tôi đã xem không ít bất động sản dòng tiền, nhưng cái hay ở chỗ cái building này không cố gắng “bán” cho mình một giấc mơ. Nó đơn giản là một tài sản sinh lời, được xây dựng bài bản và đang hoạt động hiệu quả.
Thông số cơ bản
- Diện tích đất: 477 m2
- Diện tích sàn xây dựng: 2245 m2
- Kết cấu: 1 hầm + 1 trệt + 4 lầu + sân thượng (mái che thang)
- Thang máy: 2
- Thang bộ: 1 + thang thoát hiểm
Công năng và hiện trạng
Tầng trệt được bố trí khu vực lễ tân và sảnh chờ, khá thoáng đãng. Từ tầng 1 đến tầng 4 là 28 phòng, chia thành các loại diện tích khác nhau: 16 phòng 38m2, 4 phòng 32m2, 4 phòng 48m2 và 4 studio 56m2. Phân bổ này khá hợp lý, đáp ứng được nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng.
Sân thượng hiện tại trống trải, có mái che thang. Chủ đầu tư có thể tận dụng để làm rooftop cafe, hoặc thậm chí xây thêm 8 phòng studio nữa. Nói thật, nếu làm được rooftop thì giá trị sẽ tăng đáng kể.
Công trình mới 100%, hoàn công đầy đủ. Vật tư hoàn thiện xịn, hồ sơ thiết kế, PCCC chuẩn chỉnh. Đây là điểm cộng lớn, vì nhiều dự án khác thường cắt xén để giảm chi phí.
Dòng tiền và khả năng vận hành
Hiện tại, building đang có hợp đồng cho thuê với tổng giá trị 400 triệu/tháng. Nhưng nếu tự vận hành, theo tính toán của tôi, có thể dễ dàng đạt trên 550 triệu/tháng. Con số này khá hấp dẫn, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất ngân hàng đang thấp.
Cái quan trọng là, dòng tiền này đến từ việc cho thuê ổn định, chứ không phải từ việc “lướt sóng” hay các hoạt động kinh doanh mạo hiểm. Mua xong để đó, mỗi tháng nhận tiền, chẳng phải là một giấc mơ của nhiều nhà đầu tư sao?
Vị trí và tiềm năng
Khu vực Kiều Đàm, P.Tân Hưng, Q7 là một khu vực đang phát triển, có nhiều tiện ích xung quanh như trường học, bệnh viện, siêu thị. Tiện đường đi làm, tiện đường đưa đón con cái. Đây là một lợi thế lớn, thu hút được lượng khách thuê ổn định.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng khu vực này có nhiều dự án mới đang mọc lên. Do đó, việc nâng cấp, cải tạo building thường xuyên là cần thiết để duy trì sức cạnh tranh.
Đánh giá tổng quan
Với mức giá 115 tỷ (có thương lượng), đây là một tài sản đáng để xem xét. ROI (tỷ suất hoàn vốn) khá tốt, dòng tiền ổn định, vị trí thuận lợi. Nếu bạn là một nhà đầu tư chuyên nghiệp, tìm kiếm một tài sản sinh lời bền vững, thì đây có thể là một lựa chọn phù hợp.
